Ver que un inquilino deja de pagar el alquiler puede convertirse en una auténtica pesadilla. En Galicia, como en el resto de España, la ley protege al propietario, pero exige seguir un procedimiento judicial concreto para recuperar la vivienda con garantías.
En esta guía te explicamos cómo iniciar un desahucio por impago de alquiler, qué dice la ley, cuánto tarda y qué hacer para recuperar tu propiedad de forma rápida, segura y sin cometer errores.
¿Cuándo puedo iniciar un desahucio por impago de alquiler?
El impago de una sola mensualidad ya permite legalmente iniciar el procedimiento de desahucio, según el artículo 27.2.a de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).
Aun así, en la práctica, muchos propietarios esperan entre uno y tres meses para confirmar que no se trata de un simple retraso.
También puedes interponer demanda si el inquilino:
- No abona suministros o cantidades asimiladas (IBI, comunidad) pactadas por escrito.
- Subarrienda o cede la vivienda sin tu consentimiento.
- Realiza actividades molestas o ilegales en el inmueble.
1. Requerimiento previo de pago (opcional, pero clave)
Antes de acudir al juzgado, conviene enviar un burofax con certificación de texto y acuse de recibo, reclamando la deuda y advirtiendo que, si no paga, se interpondrá demanda.
👉 Importancia clave: Si el requerimiento se envía con al menos 30 días de antelación a la demanda, el inquilino pierde el derecho a enervar el desahucio (es decir, a paralizarlo pagando en el juzgado). Esto te garantiza que el procedimiento seguirá adelante aunque pague tarde.
2. Presentar la demanda de desahucio
Si el inquilino no paga ni entrega las llaves, el siguiente paso es presentar una demanda de desahucio por impago de rentas y reclamación de cantidad.
Debe presentarse en el Juzgado de Primera Instancia donde esté situada la vivienda.
La intervención de abogado y procurador es obligatoria, salvo que la cuantía del procedimiento, que en los desahucios por impago se fija en el importe de una anualidad de renta, no supere los 2.000 €, aunque incluso en esos casos se recomienda contar con asesoramiento profesional para evitar errores formales.
En la demanda se solicitará:
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El pago de las rentas adeudadas y las futuras hasta la entrega efectiva de llaves.
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La resolución del contrato.
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El desalojo del inquilino.
3. Notificación al inquilino y posibilidad de enervación
Una vez admitida la demanda, el juzgado notificará al inquilino, quien podrá:
- Pagar todo lo debido antes del juicio, en cuyo caso se paraliza el procedimiento (enervación del desahucio, art. 22.4 LEC).
- Oponerse si considera que la deuda no existe.
- O no responder, lo que conlleva sentencia automática de desahucio.
💡 Solo se puede enervar una vez durante la vigencia del contrato.
4. Lanzamiento y recuperación de la vivienda
Si el inquilino no paga ni entrega las llaves, el juez dictará auto de desahucio fijando la fecha de lanzamiento (desalojo físico).
¿Puede retrasarse el lanzamiento?
Sí. La legislación actual permite suspender temporalmente el lanzamiento si el inquilino acredita una situación de vulnerabilidad económica y la vivienda es su residencia habitual.
En estos casos, el juzgado comunica la situación a los servicios sociales para que busquen una alternativa habitacional, lo que puede demorar el proceso.
Un abogado especializado sabrá gestionar estas situaciones para proteger tus intereses sin vulnerar la ley.
⏳ En Galicia, el plazo medio para recuperar la vivienda ronda los 4 a 6 meses, dependiendo del juzgado y de si el inquilino presenta oposición.
¿Cuánto cuesta un desahucio por impago?
El coste suele situarse entre 700 y 1.200 €, según la complejidad del caso y los honorarios del abogado.
Si el juez condena al inquilino al pago de costas, estos gastos pueden recuperarse.
Algunos despachos ofrecen tarifas cerradas que incluyen todo el procedimiento.
¿Puedo cortar la luz o el agua para que se marche?
❌ No. Cortar suministros, cambiar cerraduras o bloquear el acceso a la vivienda puede constituir delito de coacciones, según el artículo 172 del Código Penal.
La única vía legal para recuperar tu vivienda es el procedimiento judicial de desahucio.
¿Qué pasa si el inquilino es insolvente?
Aunque no puedas cobrar de inmediato, la deuda no desaparece.
La ejecución quedará abierta y, cuando el inquilino tenga ingresos, bienes o cuentas, podrás solicitar embargo (arts. 517 y ss. LEC).
También puedes reclamar la deuda a fiadores o avalistas, si existen.
¿Y si el inquilino se va antes del juicio?
Aunque abandone la vivienda, el procedimiento debe continuar para reclamar las rentas pendientes o desperfectos.
El juzgado puede archivar la parte posesoria (desalojo) y continuar la ejecución económica.
Consejos para prevenir impagos
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Pide informes de solvencia antes de alquilar.
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Considera un seguro de impago, especialmente en ciudades como A Coruña, Vigo, Santiago de Compostela, Lugo u Ourense.
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Deposita la fianza en el IGVS y exige justificante.
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Firma un contrato conforme a la LAU, con cláusulas claras sobre pagos y penalizaciones.
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Actúa rápido ante el primer impago: cada mes cuenta.
Preguntas frecuentes sobre el desahucio por impago
Basta con uno. La ley lo permite desde el primer incumplimiento.
No es necesario ser el propietario. Puede hacerlo quien figure como arrendador en el contrato, incluso si es usufructuario o tiene otro derecho de uso (jurisprudencia AP Madrid, 9/2019, 10 enero).
Solo si la cuantía del procedimiento no supera los 2.000 €, aunque siempre es recomendable contar con asistencia profesional.
Si paga antes del juicio, puede enervar el desahucio una sola vez. Si ya lo hizo, el proceso continúa.
Sí, si el inquilino acredita vulnerabilidad económica. El juzgado lo comunicará a servicios sociales para valorar una alternativa.
Sí. Si el inquilino entrega las llaves y se pacta la liquidación de rentas, puede cerrarse el conflicto sin juicio.
Conclusión: protege tus derechos como propietario
El impago del alquiler genera estrés y pérdidas económicas, pero la ley te ampara.
Con asesoramiento adecuado puedes recuperar tu vivienda y reclamar lo que te corresponde, evitando riesgos innecesarios.
En Diego Simal, Abogado en Galicia, somos especialistas en derecho de arrendamientos y desahucios.
Te acompañamos en cada paso del proceso, desde la reclamación inicial hasta el lanzamiento judicial.
🔹 Abogado online y presencial en Laxe (A Coruña)
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Normativa aplicada
- Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos (LAU) — arts. 9, 27, 35, 36.
- Ley 1/2000, de Enjuiciamiento Civil (LEC) — arts. 22, 437, 440, 517 y ss.
- Código Penal — art. 172 (delito de coacciones).
- Ley 12/2023, de Vivienda, sobre suspensión de lanzamientos por vulnerabilidad.
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