Vender una vivienda en Galicia implica afrontar una serie de impuestos y gastos que pueden influir significativamente en el beneficio final de la operación. En este artículo te explicamos, de forma clara y detallada, cuáles son esos impuestos, cómo se calculan y qué exenciones puedes aprovechar. Además, abordaremos un caso muy frecuente: la venta de una casa heredada.
Impuestos al vender una vivienda en Galicia
Cuando vendes una vivienda, los principales impuestos a tener en cuenta son:
1. IRPF (Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas)
¿Qué grava?
El IRPF grava la ganancia patrimonial obtenida por la venta. Es decir, la diferencia entre lo que te costó adquirirla y lo que has obtenido por venderla, teniendo en cuenta también los gastos y mejoras.
Cálculo real de la ganancia patrimonial:
Ganancia = Valor de Transmisión – Valor de Adquisición
- Valor de transmisión: precio de venta menos gastos asociados a la venta (honorarios de agencia inmobiliaria, certificado energético, plusvalía municipal pagada por el vendedor, etc.).
- Valor de adquisición: precio de compra más todos los gastos y tributos asociados (notaría, registro, ITP o IVA en su momento, etc.) y el coste de las inversiones y mejoras (no cuenta el mantenimiento o pequeñas reparaciones).
Tipos impositivos:
- Hasta 6.000 €: 19%
- De 6.000 € a 50.000 €: 21%
- De 50.000 € a 200.000 €: 23%
- Más de 200.000 €: 28%
Exenciones frecuentes:
- Mayores de 65 años que venden su vivienda habitual (no es necesario reinvertir).
- Reinversión en otra vivienda habitual en un plazo máximo de dos años.
2. Plusvalía Municipal (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana)
Este impuesto depende del Ayuntamiento donde esté ubicada la vivienda. Grava el aumento de valor del suelo desde que se adquirió hasta su venta.
Desde la reforma de 2021, hay dos formas de calcularlo, y el contribuyente puede elegir la más beneficiosa:
- Sistema objetivo (tradicional): en base al valor catastral del suelo y los años de tenencia.
- Sistema real (nuevo): diferencia entre el precio de venta y el de compra. Si no hay ganancia, no se paga.
Plazo para pagarlo: 30 días hábiles desde la firma de la escritura.
3. Otros gastos asociados a la venta
No todos son impuestos, pero sí deben tenerse en cuenta al calcular el beneficio real:
- Honorarios de la agencia inmobiliaria (si hay intermediación).
- Certificado de eficiencia energética (obligatorio).
- Gastos de cancelación registral de la hipoteca, si aún consta inscrita (notaría y registro).
- Plusvalía municipal.
Estos gastos pueden deducirse en el cálculo de la ganancia patrimonial para el IRPF.
¿Qué impuestos se pagan al vender una casa heredada en Galicia?
Este caso merece atención especial, ya que muchas familias heredan inmuebles y luego deciden venderlos.
¿Qué valor se toma como adquisición?
El valor de adquisición no es solo el que aparece en el Impuesto de Sucesiones. La fórmula completa es:
Valor de adquisición = Valor declarado en Sucesiones + gastos y tributos asociados a la herencia
Es decir:
- Impuesto de Sucesiones pagado (parte proporcional si hay varios bienes).
- Plusvalía municipal pagada en la herencia.
- Gastos de notaría y registro.
Todo esto se suma al valor de adquisición, reduciendo la ganancia sujeta a IRPF.
Ejemplo: Si heredaste una vivienda valorada en 80.000 € pero pagaste 5.000 € en sucesiones, 2.000 € en plusvalía y 1.000 € en notaría y registro, el valor de adquisición total sería 88.000 €.
¿Cuándo se produce la ganancia?
Cuando la vendas por un precio superior al valor de adquisición, tendrás que declarar esa ganancia en el IRPF del año siguiente.
¿Y si no hay acuerdo entre herederos?
Si no hay acuerdo para vender la vivienda, cualquiera de los herederos puede solicitar judicialmente la división de la cosa común, que puede terminar en subasta pública.
¿Qué pasa si la vivienda heredada estaba mal valorada?
Desde 2022 se utiliza el valor de referencia catastral como base mínima para el Impuesto de Sucesiones. Si se escrituró por debajo, Hacienda puede iniciar una comprobación.
Preguntas frecuentes
✅ El IRPF se paga al hacer la declaración de la renta del año siguiente.
✅ La plusvalía municipal, en el plazo de 30 días hábiles tras la venta.
Por ley, el vendedor asume la escritura matriz y el comprador la inscripción y copias. Sin embargo, suele pactarse que el comprador asuma todos los gastos.
Puede haber limitaciones a la venta y derechos de tanteo o retracto por parte de la Xunta de Galicia. Consulta antes de vender.
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