Firmar un contrato de alquiler debería ser un proceso transparente y seguro, pero en la práctica muchos documentos incluyen cláusulas abusivas o directamente ilegales que vulneran los derechos del inquilino.
En este artículo te explicamos qué cláusulas no son válidas, por qué lo dice la ley y qué hacer si ya has firmado un contrato con alguna de ellas.
Si el problema afecta a una vivienda, un alquiler, una compraventa o una comunidad de propietarios, puedes consultar el servicio de problemas con alquileres.
Marco legal: qué dice la Ley de Arrendamientos Urbanos
Los contratos de arrendamiento de vivienda están regulados por la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU).
Esta norma establece reglas imperativas que no pueden modificarse en perjuicio del arrendatario.
El artículo 6 de la LAU es claro al respecto:
“Serán nulas y se tendrán por no puestas las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario las normas de carácter imperativo de esta Ley.”
Por tanto, ningún propietario puede imponer condiciones que restrinjan derechos reconocidos por ley, aunque el inquilino haya firmado el contrato.
Cláusulas ilegales más comunes en los contratos de alquiler
A continuación repasamos las cláusulas que con más frecuencia se consideran nulas de pleno derecho, según la LAU, la Ley por el Derecho a la Vivienda de 2023 y la jurisprudencia del Tribunal Supremo.
1. Exigir más de una mensualidad de fianza
El artículo 36.1 de la LAU limita la fianza legal a una mensualidad de renta para viviendas habituales.
Sin embargo, muchos contratos incluyen “garantías adicionales” o “depósitos extra” que pueden ser abusivos.
Según el artículo 36.5 LAU, introducido por la Ley por el Derecho a la Vivienda de 2023:
“En los contratos de duración igual o inferior a cinco años (o siete, si el arrendador es persona jurídica), el valor de la garantía adicional no podrá exceder de dos mensualidades de renta.”
👉 En resumen: el límite total permitido es de tres mensualidades (una de fianza + dos adicionales). Cualquier cantidad superior es ilegal y puede reclamarse.
2. Imponer al inquilino reparaciones que corresponden al propietario
El artículo 21 LAU obliga al arrendador a mantener la vivienda en condiciones de habitabilidad durante toda la vigencia del contrato.
Por tanto, son nulas las cláusulas que cargan al inquilino con gastos como:
-
Sustituir la caldera por antigüedad.
-
Reparar humedades estructurales.
-
Arreglar averías que se deben al paso del tiempo.
El arrendatario solo debe asumir las pequeñas reparaciones derivadas del uso ordinario (bombillas, grifos, cisterna, etc.).
3. Prohibir el empadronamiento o la residencia habitual
El arrendatario tiene derecho a utilizar la vivienda como domicilio habitual y a empadronarse en ella.
Cualquier cláusula que lo prohíba vulnera el artículo 18 de la Constitución Española (derecho a la intimidad y al domicilio familiar).
Por tanto, una prohibición de empadronamiento o de estancia continuada carece de validez jurídica.
4. Limitar la duración mínima o impedir la prórroga legal
El artículo 9 LAU establece que la duración mínima del contrato será de cinco años si el arrendador es persona física o siete si es persona jurídica, con derecho de prórroga anual obligatoria para el arrendador.
Cualquier cláusula que diga, por ejemplo, “el contrato finalizará al año sin posibilidad de prórroga” es nula, salvo que sea el inquilino quien comunique expresamente su deseo de no continuar.
5. Penalizaciones excesivas por desistimiento
El artículo 11 LAU permite al inquilino desistir del contrato una vez transcurridos seis meses, avisando con al menos 30 días de antelación.
El propietario solo podrá exigir una compensación máxima de una mensualidad por cada año de contrato pendiente.
Si el contrato impone sanciones superiores, esa cláusula es abusiva y puede impugnarse judicialmente.
6. Prohibir visitas o limitar la convivencia
El arrendador puede prohibir el subarriendo sin consentimiento, pero no puede impedir visitas ni restringir la convivencia con familiares o amigos.
Estas cláusulas afectan al derecho a la intimidad y no son válidas jurídicamente.
Solo el uso anómalo o con fines comerciales de la vivienda podría justificar una limitación.
7. Cobrar gastos de gestión o formalización al inquilino
Uno de los cambios más importantes introducidos por la Ley 12/2023, por el Derecho a la Vivienda, afecta al artículo 20 LAU:
“Los gastos de gestión inmobiliaria y los de formalización del contrato serán a cargo del arrendador, con independencia de que sea persona física o jurídica.”
Por tanto, ya no puede cobrarse al inquilino ningún gasto de agencia, formalización o tramitación.
Si se incluyen en el contrato, esas cláusulas son nulas y denunciables ante Consumo o los tribunales.
Qué hacer si tu contrato contiene cláusulas ilegales
- Revisa tu contrato detenidamente antes de firmar o solicita a un abogado su revisión.
- Si ya lo has firmado, recuerda que las cláusulas ilegales no producen efectos: se tienen por no puestas.
- Comunícalo al propietario por escrito y con acuse de recibo.
- Si el arrendador insiste en aplicarlas, puedes reclamar ante Consumo o acudir a un abogado especializado en Derecho Inmobiliario para interponer demanda de nulidad y devolución de cantidades.
Preguntas frecuentes
No ocurre nada grave. Las cláusulas contrarias a la LAU no tienen validez y el contrato sigue siendo plenamente efectivo en el resto de sus términos.
No. Un desahucio solo puede basarse en causas legales (impago, finalización de contrato, subarriendo no consentido, etc.).
El incumplimiento de una cláusula ilegal no puede justificar la resolución del contrato.
Puedes reclamar ante los servicios de consumo de tu comunidad autónoma o acudir directamente a un Juzgado de Primera Instancia, asistido por un abogado.
Referencias legales
- Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos (LAU).
- Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el Derecho a la Vivienda.
- Código Civil, artículos 1255, 1256 y 1258.
- Constitución Española, artículo 18.
- Jurisprudencia consolidada del Tribunal Supremo, que ha declarado nulas reiteradamente las cláusulas contractuales que vulneran la LAU en perjuicio del inquilino.
Conclusión
Las cláusulas ilegales en contratos de alquiler son más comunes de lo que parece y pueden tener consecuencias económicas y legales importantes.
Revisar el contrato con atención —o, mejor aún, con el apoyo de un abogado especializado en Derecho Inmobiliario— es la forma más eficaz de proteger tus derechos.
En lugares con un mercado del alquiler tan activo como A Coruña, Vigo o Santiago de Compostela, conocer la ley y anticiparse a los abusos es esencial para evitar problemas.
Artículo escrito por...