Cuando alquilas una vivienda, tus derechos y deberes (los del arrendatario) vienen fijados, principalmente, por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU, Ley 29/1994) y, si el inmueble pertenece a una comunidad, también por la Ley de Propiedad Horizontal (LPH, Ley 49/1960).
En esta guía te explicamos, con claridad y respaldo jurídico, qué puedes exigir, qué debes cumplir y cómo evitar conflictos en materia de alquiler.
👍 Derechos clave del inquilino
Uso pacífico e inviolabilidad del domicilio
El arrendador debe entregar la vivienda en condiciones de habitabilidad y respetar la intimidad del inquilino.
El propietario no puede entrar en la vivienda sin autorización judicial o consentimiento expreso, conforme al artículo 18.2 de la Constitución Española. Reparaciones necesarias (art. 21 LAU)
El arrendador está obligado a mantener la vivienda habitable mediante las reparaciones necesarias, salvo que el daño sea responsabilidad del inquilino.
El inquilino debe asumir las pequeñas reparaciones derivadas del uso ordinario y comunicar sin demora al propietario cualquier incidencia (art. 21.3 LAU).
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Estabilidad contractual y plazos legales
La LAU protege la estabilidad de los inquilinos fijando plazos mínimos:
- Duración mínima: 5 años (7 si el arrendador es persona jurídica).
- Prórroga obligatoria anual: hasta completar el periodo mínimo (art. 9 LAU).
- Prórroga tácita: una vez transcurrido el plazo mínimo, el contrato se renueva anualmente hasta 3 años más salvo preaviso (art. 10.1 LAU).
- Preavisos: 4 meses (propietario) y 2 meses (inquilino) para evitar la prórroga tácita.
- Desistimiento del inquilino: puede marcharse tras 6 meses, con 30 días de preaviso, e indemnización proporcional si se pactó (art. 11 LAU).
Excepción por necesidad del arrendador (art. 9.3 LAU)
De forma excepcional, el propietario puede recuperar la vivienda antes de que finalicen los 5 o 7 años si la necesita para sí o para familiares directos, siempre que:
- Sea persona física (no empresa).
- Esta posibilidad figure expresamente en el contrato.
- Avise con al menos 2 meses de antelación.
👉 Este supuesto es muy común en la práctica y debe aparecer siempre previsto por escrito para ser válido.
🔄 Obligaciones principales del inquilino
- Pagar puntualmente la renta y los gastos pactados.
- Cuidar la vivienda y realizar las pequeñas reparaciones de mantenimiento.
- Permitir las reparaciones urgentes notificadas por el propietario.
- Respetar las normas de convivencia y evitar actividades molestas, insalubres o ilícitas (art. 7.2 LPH).
- Devolver la vivienda en buen estado, sin daños más allá del desgaste normal.
🏘️ Comunidad de propietarios (LPH)
En viviendas en comunidad, el inquilino tiene derecho a usar las zonas comunes salvo prohibición contractual.
No puede votar en las juntas, salvo delegación del propietario, y debe respetar los estatutos y normas internas.
Las conductas molestas o ilegales pueden dar lugar a la acción de cesación (art. 7.2 LPH).
💰 Dinero y recibos: dudas habituales
¿Es legal cobrar el IBI o los gastos de comunidad al inquilino?
Sí, pero solo si se pacta por escrito y se especifica el importe anual vigente a la fecha del contrato (art. 20 LAU).
Sin pacto expreso, el pago corresponde al propietario.
¿Los suministros deben ponerse a nombre del inquilino?
No es obligatorio, aunque sí recomendable para separar responsabilidades y evitar conflictos.
El arrendador puede repercutir consumos si los contratos están a su nombre.
¿Es obligatorio un seguro de hogar o de impago?
No. La ley no obliga a contratarlo, pero puede pactarse entre las partes.
Es habitual que el propietario exija un seguro de impago, aunque legalmente solo puede imponerse si ambas partes lo acuerdan.
Honorarios de la inmobiliaria
Desde la Ley por el Derecho a la Vivienda (Ley 12/2023), los honorarios de gestión y formalización del contrato los paga el arrendador, conforme al artículo 20.1 de la Ley de Arrendamientos Urbanos en su redacción vigente, no el inquilino.
🛠️ Reparaciones y desperfectos: quién paga
Regla práctica: las obras de conservación (humedades, caldera, instalaciones eléctricas) son del propietario, mientras que el mantenimiento diario (bombillas, persianas, grifos) es del inquilino.
- Propietario: debe conservar la vivienda habitable (art. 21.1 LAU).
- Inquilino: asume las pequeñas reparaciones y daños por mal uso.
- Pintura: tras años de uso normal, se considera desgaste ordinario.
- Comunicación: el inquilino debe avisar sin demora al propietario (art. 21.3 LAU).
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Preavisos, subidas y comunicación
- Actualización de renta: depende de lo pactado, pero existen límites legales:
- 2024: incremento máximo del 3 %.
- Desde 2025: se aplicará un nuevo índice estatal de referencia (Ley 12/2023).
- Preavisos: 4 meses (propietario) y 2 meses (inquilino) para evitar prórroga tácita (art. 10 LAU).
- Desistimiento: 30 días de preaviso tras 6 meses (art. 11 LAU).
Cortar la luz o el agua: ilegal y con riesgo penal
El propietario no puede cortar suministros para forzar la salida del inquilino.
Esto puede constituir un delito de coacciones (art. 172 Código Penal).
La única vía legal para recuperar la vivienda es el procedimiento judicial de desahucio.
Ficheros de inquilinos morosos (RGPD)
Un inquilino solo puede incluirse en un fichero de morosidad si:
- La deuda es cierta, vencida y exigible.
- Existe requerimiento previo de pago.
- Se informó sobre la posibilidad de inclusión.
De lo contrario, la inclusión vulnera el Reglamento General de Protección de Datos y puede dar lugar a indemnización por daños.
💷 Fianza: derechos y conflictos más comunes
- Obligatoria: 1 mensualidad en vivienda / 2 en uso distinto (art. 36 LAU).
- Depósito: el arrendador debe ingresarla en el organismo autonómico competente (en Galicia, el IGVS).
- Devolución: debe hacerse en 30 días desde la entrega de llaves; pasado este plazo, devenga intereses legales (art. 36.4 LAU).
- Finalidad: cubrir impagos o daños no derivados del uso normal.
El propietario debe justificar documentalmente cualquier descuento con facturas o presupuestos acreditativos.
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Casuística rápida
- ¿Es legal repercutir IBI o comunidad? Sí, si se pacta por escrito y con importe anual (art. 20 LAU).
- ¿Quién paga las derramas? El propietario, salvo pacto.
- ¿Empadronamiento del inquilino? Procede con contrato o autorización.
- ¿Cuándo puede irse? Tras 6 meses, con 30 días de preaviso (art. 11 LAU).
- ¿Puede subir el alquiler? Sí, dentro de los límites (máx. 3 % en 2024).
Preguntas frecuentes
Las menores por desgaste y las derivadas de mal uso; las de habitabilidad son del arrendador (art. 21 LAU).
No, salvo tu consentimiento o autorización judicial (art. 18.2 CE).
En vivienda habitual, el arrendador (art. 20.1 LAU, Ley 12/2023).
En 30 días; después genera intereses legales (art. 36.4 LAU).
No. Sería delito de coacciones (art. 172 CP).
Conclusión
Conocer tus derechos y obligaciones te permite evitar abusos y negociar con confianza.
Si tu casero te cobra gastos indebidos, retrasa la fianza o ignora reparaciones, actúa con respaldo legal.
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Fuentes jurídicas y normativa consultada
- Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos (LAU): arts. 9, 9.3, 10, 11, 20, 21 y 36.
- Ley 49/1960, de Propiedad Horizontal (LPH): art. 7.2.
- Ley 12/2023, por el Derecho a la Vivienda.
- Código Penal: art. 172.
- Constitución Española: art. 18.2.
- RGPD (UE 2016/679) y LO 3/2018.
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