Las derramas en una comunidad de propietarios son uno de los motivos de conflicto más frecuentes entre vecinos. Muchas personas no tienen claro cuándo están obligadas a pagar, si pueden negarse o si esas cantidades desgravan en la declaración de la renta.
En este artículo te explico, como abogado especializado en propiedad horizontal, todo lo que necesitas saber sobre las derramas comunitarias: qué son, cómo se calculan, cuándo son obligatorias, qué jurisprudencia existe y qué hacer si no puedes pagarla o no estás de acuerdo con ella.
¿Qué es una derrama en una comunidad?
Una derrama comunitaria es un pago extraordinario que aprueba la comunidad de vecinos para cubrir un gasto no previsto en el presupuesto ordinario. Suele destinarse a:
✅ Reparaciones urgentes (cubiertas, tejados, filtraciones…)
✅ Obras de accesibilidad
✅ Mejoras estéticas o de eficiencia energética
✅ Gastos derivados de sentencias o sanciones
La aprobación de una derrama en comunidad de propietarios requiere un acuerdo en junta y el pago corresponde a todos los propietarios en función de su coeficiente de participación, salvo excepciones.
¿Cómo se calcula una derrama?
El cálculo de la derrama depende de:
1️⃣ El presupuesto del gasto: elaborado por un técnico o administrador.
2️⃣ La cuota de participación: recogida en los estatutos o escritura de división horizontal.
3️⃣ Los plazos de pago: puede ser al contado o en varios pagos.
💡 Ejemplo:
Si la comunidad necesita 10.000 € para reparar la fachada y tú tienes un 5 % de cuota, pagarías 500 €.
¿Cuándo es obligatorio pagar una derrama?
Según el artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal, las derramas son obligatorias en los siguientes casos:
- Obras necesarias para el mantenimiento y seguridad del edificio
- Obras de accesibilidad universal
- Trabajos impuestos por la Administración
- Reparaciones urgentes
¿Puedo negarme a pagar una derrama comunitaria?
Sí, en algunos casos. Puedes impugnar o negarte a pagar si:
- La derrama no ha sido aprobada por mayoría suficiente.
- El acuerdo no se notificó conforme a la Ley de Propiedad Horizontal.
- Se trata de una mejora no necesaria y el coste supera tres mensualidades ordinarias (art. 17.4 LPH), siempre que el propietario haya acudido a la reunión y votado expresamente «NO» a aprobar la derrama para ese gasto.
- También es posible impugnar por abusividad, especialmente si se aplica mal el coeficiente o hay propietarios exentos injustificadamente. Esto se puede producir, por ejemplo, en aquellas pequeñas comunidades en las que la mayoría de propietarios son familiares y acuerdan, sin justificación aparente, exlcuir del pago de una derrama a otro familiar
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¿Cuál es el límite de una derrama comunitaria?
La ley no establece un tope económico general, pero sí ciertos límites:
- Para mejoras no obligatorias, si el coste individual supera 3 mensualidades ordinarias, puedes oponerte.
- Las derramas por obras necesarias (conservación, accesibilidad…) no tienen límite.
También es posible impugnar por abusividad, especialmente si se aplica mal el coeficiente o hay propietarios exentos injustificadamente.
¿Puedo desgravar una derrama en la declaración de la renta?
Depende del tipo de derrama y del uso del inmueble:
- Si el piso está alquilado, las derramas son gasto deducible en el IRPF.
- Si es tu vivienda habitual, solo se deducen algunas obras de eficiencia energética (según lo previsto en el Real Decreto-ley 19/2021).
Revisa con tu asesor fiscal si puedes incluir la derrama en la renta.
¿Qué hacer si no puedes pagar la derrama?
Si tienes dificultades económicas y estás planteando negarte a pagar, es conveniente saber que:
- Se puede solicitar un plan de pagos a la comunidad
- La comunidad puede reclamar judicialmente la deuda mediante proceso monitorio
- Los impagos generan intereses y pueden conllevar embargos
Recuerda que no pagar puede generar un proceso monitorio, que acabará en embargo si no te defiendes a tiempo.
¿Qué dice la jurisprudencia sobre las derramas en comunidades?
La jurisprudencia es clara:
- Los acuerdos válidos y debidamente notificados obligan a todos los propietarios.
- El impago puede reclamarse judicialmente con intereses.
- Hay sentencias que eximen a locales comerciales cuando la obra no les beneficia.
- Se han anulado derramas aprobadas sin respetar mayorías legales o sin presupuesto claro.
Es fundamental revisar cada caso de forma individual, con asesoramiento legal.
Otras preguntas frecuentes sobre derramas en comunidades de vecinos
Es un pago extraordinario acordado por la Junta de Propietarios para cubrir gastos no incluidos en el presupuesto ordinario, como obras de conservación, reparación, rehabilitación o mejora del edificio, según establece el artículo noveno de la LPH.
- Se aprueba en Junta de Propietarios según las mayorías requeridas por el artículo diecisiete
- El pago se realiza según el coeficiente de participación de cada propietario
- La comunidad debe establecer plazos y forma de pago (transferencia, recibo, etc.)
- Los acuerdos deben notificarse formalmente a todos los propietarios
- El propietario es el responsable legal del pago según el artículo noveno.1.e)
- Los inquilinos no están obligados salvo pacto expreso en el contrato
- El nuevo propietario responde de las derramas pendientes del año en curso y los tres anteriores
- La comunidad puede reclamar judicialmente mediante proceso monitorio (artículo veintiuno)
- Se pueden generar intereses de demora
- El impago puede llevar a embargo preventivo de bienes
- Los gastos judiciales corren a cargo del deudor
- El vendedor debe declarar las derramas pendientes en la escritura
- Debe aportar certificado de deudas con la comunidad
- El comprador responde de las deudas del año en curso y tres anteriores
- El vendedor responde solidariamente si no informa de las deudas
- Si no se aprobó con la mayoría necesaria
- Si no se notificó correctamente el acuerdo
- En mejoras no obligatorias que excedan tres mensualidades ordinarias, siempre que el propietario hubiese votado expresamente NO a aprobar la derrama
- Si las obras no benefician a tu propiedad (en casos específicos de locales)
- No hay límite general para obras necesarias u obligatorias
- Para mejoras no obligatorias, el propietario puede eximirse si superan tres mensualidades ordinarias
- En obras de accesibilidad y eficiencia energética, hay condiciones específicas según el artículo 17.2
¿Necesitas asesoramiento sobre una derrama en tu comunidad?
Soy Diego Simal, abogado especializado en comunidades de propietarios. Te ayudo a saber si una derrama es legal, si puedes impugnarla, negociar el pago o incluso reclamar lo que has pagado de más.
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