El alquiler vacacional en España ha cambiado de forma significativa tras la entrada en vigor, el 3 de abril de 2025, de la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), introducida por la Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, de medidas en materia de eficiencia del Servicio Público de Justicia.
Esta reforma ha reforzado de manera clara la capacidad de las comunidades de propietarios para autorizar, limitar o incluso prohibir el uso turístico de las viviendas situadas en edificios residenciales, generando un nuevo escenario legal para propietarios e inversores.
Si tienes una vivienda destinada al alquiler vacacional o estás valorando invertir en este tipo de inmuebles, a continuación te explicamos cuál es la regulación vigente y cómo te afecta actualmente.
Si el problema afecta a una vivienda, un alquiler, una compraventa o una comunidad de propietarios, puedes consultar el servicio de derecho inmobiliario.
Principales cambios en la Ley de Propiedad Horizontal sobre viviendas turísticas
1. Autorización obligatoria para nuevas viviendas turísticas
La Ley Orgánica 1/2025 ha introducido un nuevo apartado 3 en el artículo 7 de la Ley de Propiedad Horizontal, estableciendo que el inicio de nuevas actividades de vivienda de uso turístico requiere la aprobación expresa de la comunidad de propietarios.
Desde el 3 de abril de 2025, esta autorización constituye la regla general para las nuevas viviendas turísticas que pretendan iniciar su actividad en un edificio sometido al régimen de propiedad horizontal.
Sin esta aprobación, la comunidad puede oponerse legítimamente al inicio de la actividad y ejercer las acciones legales correspondientes.
2. Mayoría cualificada para limitar o prohibir el alquiler vacacional
La reforma también ha modificado el artículo 17.12 de la LPH, fijando que los acuerdos relativos al uso turístico de las viviendas deben adoptarse con el voto favorable de tres quintas partes del total de los propietarios, que representen a su vez tres quintas partes de las cuotas de participación.
Este precepto ha sido interpretado de forma concluyente por el Pleno de la Sala Primera del Tribunal Supremo, que en sentencias como la STS 1232/2024 y STS 1233/2024, ambas de 3 de octubre, ha unificado doctrina y ha declarado que la facultad de “limitar o condicionar” el uso turístico incluye la posibilidad de prohibirlo totalmente, siempre que se alcance dicha mayoría cualificada.
Esta jurisprudencia ha despejado definitivamente la principal controversia existente hasta ahora.
3. Incremento de gastos para los alquileres turísticos
La comunidad de propietarios también puede acordar un incremento de los gastos comunes para las viviendas destinadas al alquiler turístico.
Este incremento puede alcanzar hasta un 20 %, y debe ser aprobado igualmente por la mayoría de tres quintas partes de propietarios y cuotas, conforme al artículo 17.12 de la LPH.
La finalidad de esta medida es compensar el mayor uso y desgaste de los elementos comunes derivados de la actividad turística.
Preguntas frecuentes sobre la reforma de la Ley de Propiedad Horizontal
La reforma no tiene carácter retroactivo. La propia Ley Orgánica 1/2025 introduce una Disposición Adicional Segunda en la Ley de Propiedad Horizontal que protege los derechos de los propietarios que ya ejercían legalmente la actividad de vivienda turística antes de la entrada en vigor de la reforma.
No obstante, la comunidad puede regular la actividad mediante estatutos, exigir el cumplimiento de acuerdos vigentes o actuar frente a molestias o usos contrarios a la convivencia.
Sí. Los estatutos de la comunidad pueden prohibir o limitar el alquiler vacacional si han sido aprobados conforme a la ley.
Además, el Tribunal Supremo ha reiterado que el alquiler turístico tiene carácter empresarial, lo que refuerza la capacidad de las comunidades para regular o prohibir esta actividad cuando exista base legal suficiente.
Si la vivienda contaba con licencia o título habilitante anterior al 3 de abril de 2025, la exigencia de autorización previa no resulta aplicable para continuar la actividad, de acuerdo con la Disposición Adicional Segunda de la LPH.
Aun así, cada caso debe analizarse individualmente, atendiendo a los estatutos, acuerdos comunitarios y a la forma concreta en que se desarrolla el alquiler.
Sí. La comunidad puede aprobar un incremento de hasta el 20 % en los gastos comunes de las viviendas de uso turístico, siempre que el acuerdo se adopte por la mayoría de tres quintas partes de propietarios y cuotas.
Para nuevas actividades iniciadas a partir del 3 de abril de 2025, la falta de aprobación expresa de la comunidad impide legalmente el inicio de la actividad y puede dar lugar a requerimientos de cese o acciones judiciales.
En actividades anteriores a la reforma, la respuesta dependerá de las circunstancias concretas del caso.
Cuando la comunidad limita o prohíbe el alquiler vacacional, muchos propietarios optan por otras fórmulas de arrendamiento, como el alquiler de larga duración o los contratos de temporada, que no están sujetos al mismo régimen dentro de la Ley de Propiedad Horizontal.
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Consecuencias legales y recomendaciones
La reforma y la reciente doctrina del Tribunal Supremo han incrementado notablemente la complejidad legal del alquiler vacacional en comunidades de propietarios.
Por ello, resulta especialmente recomendable:
- Revisar los estatutos y acuerdos comunitarios vigentes.
- Analizar si la actividad es anterior o posterior a la reforma.
- Valorar las mayorías necesarias para autorizar, limitar o prohibir el uso turístico.
- Contar con asesoramiento jurídico especializado antes de iniciar o continuar la actividad.
Conclusión: ¿Es el fin del alquiler vacacional en comunidades de propietarios?
La reforma de la Ley de Propiedad Horizontal no prohíbe de forma automática el alquiler vacacional, pero sí ha otorgado a las comunidades de propietarios un poder decisivo para autorizarlo, limitarlo o incluso prohibirlo mediante mayorías cualificadas.
Aunque la ley y la jurisprudencia son claras, la aplicación práctica a cada caso concreto (estatutos antiguos, acuerdos previos, licencias anteriores, etc.) exige un análisis jurídico detallado.
Por ello, ante cualquier duda, contar con el asesoramiento de un abogado especializado en propiedad horizontal resulta clave para evitar conflictos y adoptar la mejor decisión legal.
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